Vous êtes sans doute conscient que le marché de la location courte durée est en plein essor et en constante évolution. Cependant, des règles strictes et complexes peuvent entraver les investisseurs, les dissuadant parfois d'exploiter leur logement meublé à des fins de location de courte durée. L'un des principaux défis auxquels ils sont confrontés est le changement d'usage. Pour éviter les pièges juridiques et financiers, il est essentiel de comprendre cette règle fondamentale en matière de location courte durée.
Dans cet article, nous explorons ce concept et vous offrons des conseils pour vous aider à naviguer dans ses complexités.
Le changement d'usage, qu'est-ce que c'est ?
Certaines municipalités prennent des mesures pour limiter le marché de la location courte durée, qu'elles considèrent souvent comme responsable de la saturation du marché locatif résidentiel. Elles soumettent la location meublée de courte durée à une autorisation de changement d'usage.
Le changement d'usage, tel que prévu par l'article 637-1 du Code de la construction et de l'habitation, implique la transformation d'un local pour une utilisation autre que celle pour laquelle il a été initialement autorisé. Dans le contexte de la location courte durée, cela signifie convertir un bien immobilier destiné à un usage résidentiel en une location temporaire destinée à des personnes de passage.
Qu'est-ce qu'un local à usage d'habitation ?
Selon l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation, un local est considéré comme étant à usage d'habitation s'il était affecté à cette utilisation au 1er janvier 1970 et s'il conserve cette affectation, quels que soient les usages ultérieurs. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, un local loué en courte durée n'est pas considéré comme un local à usage d'habitation.
Quelles sont les villes concernées par l'autorisation de changement d'usage ?
Selon le Code de la construction et de l'habitation, dans les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans certains départements tels que les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation est soumis à une autorisation préalable des autorités locales.
Dans les villes de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est fortement tendu, les municipalités peuvent demander que le changement d'usage soit soumis à leur autorisation préalable.
Quelles sont les sanctions en cas de changement d'usage sans autorisation ?
Le non-respect des règles de changement d'usage peut entraîner des conséquences graves pour les investisseurs dans la location courte durée. Outre les amendes financières, les autorités municipales peuvent ordonner la cessation immédiate de la location courte durée et même la confiscation du bien immobilier.
Cependant, il est important de noter que, dans la pratique, les poursuites engagées par les municipalités aboutissent rarement. En droit français, la charge de la preuve incombe au demandeur, en l'occurrence à la municipalité qui engage des poursuites. Ainsi, la municipalité doit démontrer le changement d'usage et, plus précisément, l'affectation à un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Il est presque impossible pour une municipalité de prouver le changement d'usage à cette date, étant donné les moyens déclaratifs de l'époque et le fait que les déclarations (faites par les propriétaires) n'avaient pas de but répressif, mais servaient plutôt à calculer la Valeur Locative Cadastrale. Souvent, les documents ne sont pas précis et indiquent une date postérieure au 1er janvier 1970.
La règle de la compensation
Certaines villes exigent une compensation pour autoriser le changement d'usage : le propriétaire qui demande le changement d'usage d'un local pour l'exploiter en location courte durée doit proposer à la municipalité un autre local qui sera ensuite destiné à la location de longue durée.
Dans certaines villes, cette règle est très restrictive. Par exemple, à Paris, la compensation doit être de 3 m² pour chaque m² de surface habitable changé d'usage. Cela signifie que si vous souhaitez convertir 30 m² en location courte durée, vous devrez proposer 90 m² de surface habitable en location de longue durée.
Comment naviguer dans les règles de changement d'usage ?
Si vous envisagez d'exploiter votre logement en location courte durée et que vous êtes soumis à des règles de changement d'usage, voici quelques conseils pour vous aider :
- Renseignez-vous sur les règles locales : Chaque municipalité peut avoir ses propres règles et exigences en matière de changement d'usage. Prenez le temps de vous renseigner sur les réglementations spécifiques à votre localité.
- Consultez un professionnel du droit immobilier : Pour vous assurer de respecter les règles de changement d'usage, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Il pourra vous guider et vous fournir des conseils adaptés à votre situation.
- Vérifiez les autorisations existantes : Avant d'engager des démarches pour obtenir une autorisation de changement d'usage, vérifiez si votre bien dispose déjà d'autorisations spécifiques. Il se peut qu'il bénéficie déjà d'un statut particulier qui permet l'exploitation en location courte durée.
- Soyez prêt à proposer une compensation : Si la règle de compensation s'applique dans votre municipalité, préparez-vous à proposer un autre local en location de longue durée pour obtenir l'autorisation de changement d'usage.
- Respectez les délais et les procédures : Suivez scrupuleusement les procédures établies par votre municipalité pour demander une autorisation de changement d'usage. Respectez les délais et fournissez tous les documents requis.
Il est important de noter que les règles de changement d'usage peuvent évoluer avec le temps. Assurez-vous de rester informé des nouvelles réglementations et de vous conformer aux lois en vigueur dans votre localité.
En conclusion, le changement d'usage est une règle importante à prendre en compte lors de l'exploitation d'un logement en location courte durée. Il est essentiel de se familiariser avec les règles spécifiques de votre municipalité et de consulter un professionnel du droit immobilier pour vous assurer de respecter les réglementations en vigueur.
